Verkaufen, vermieten, wohnen...ratlos?    ​

(Interview in der Zeitschrift "Wir Bad Aiblinger", Ausgabe Frühjahr 2018) Verkaufen, vermieten, wohnen...ratlos?  Interview mit Diplom-Sachverständige Simone Rück Frau Rück, wann braucht man Sie? Die Situation zu denen ich herbeigerufen werde sind ganz unterschiedlich. Im Prinzip geht es darum, einen serösen und unabhängigen Immobilienwert zu ermitteln. Dabei ist es für mich sehr interessant zu sehen, aus welchen unterschiedlichen Gründen ich herbeigezogen werde.  Wie meinen Sie das? Ich wurde zum Beispiel einmal von Geschwistern beauftragt, die in Randlage von Bad Aibling ein Haus geerbt haben. Ihnen war aber nicht bewusst, dass Sie automatisch erst mal eine sogenannte Erbengemeinschaft bilden. In so einem Fall, müssen diese sich erstmal gemeinsam über die Verwendung des Hauses verständigen, nämlich vermieten, verkaufen oder selbst bewohnen. Einer von ihnen wollte dann in das vererbte Haus selbst einziehen, so dass er in so einem Fall, den anderen Geschwistern dafür einen finanziellen Ausgleich zahlen müsste. Ich habe hier dann einen neutralen Wert ermittelt, so dass darauf dann die Verhandlungen geführt werden konnten.    Wann werden Sie noch gerufen?  Ein Ehepaar aus München spielte mit dem Gedanken ihre Eigentumswohnung zu verkaufen, die sie vor 5 Jahren erst selbst erworben hatten. Normalerweise fällt bei einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren die sogenannte Spekulationssteuer an. Bedeutet: wenn zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie nicht mehr als zehn Jahre liegen, sind die Gewinne aus dem Verkauf zu versteuern. Aber, was Ihnen nicht bewusst war: auch steuerfrei ist der Verkauf einer eigengenutzten Immobilie. Hier greift die Zehn-Jahresfrist nämlich nicht. Voraussetzung ist allerdings, dass die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den zwei voraufgegangenen Jahren durch den Eigentümer ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Da das Ehepaar diese vor 5 Jahren gekauft und selbst dort eingezogen sind, konnten sie diese somit ohne Spekulationssteuer verkaufen.Ich persönlich finde aber auch Objekte sehr interessant, die etwa komplexer sind. Ein Kunde von mir hatte z.B. ein großes Grundstück mit etwa 9.000 m2 geerbt. Dieses befand sich in absoluter Randlage und bestand neben dem Haus, noch aus Wiesen- und Waldflächen. Das ist für einen Laien natürlich erst mal schwer einzuschätzen, wie wieviel sowas wert sein könnte. Und Sie erstellen dann für solche Situationen Gutachten?  Ja, richtig. Ich erstelle vor allem neutrale und unabhängige Gutachten. Üblicherweise sind das dann die sogenannten Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB. Je nach Sachlage, kann man mich aber auch auf Kurzbewertung ansprechen.     

Was ist meine Immobilie wert?

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist eine aufregende Sache. Doch gerade bei solchen größeren Entscheidungen, ist es wichtig, einen kühlen Kopf zu bewahren, denn sonst bezahlt der Käufer am Ende zu viel oder hat womöglich etwas übersehen.Der Verkäufer hingegen möchte natürlich nicht am Ende feststellen, dass er seine Immobilie zu günstig hergeben hat. Insbesondere in der aktuellen Marktsituation und dem steigenden Preisniveau, wird es für Laien immer schwieriger, ein Gefühl dafür zu bekommen, was die Immobilie tatsächlich wert ist. Vor allem der Verkäufer, der vielleicht schon in den letzten Jahren viele Renovierungsarbeiten in sein Eigenheim gesteckt oder in diesem seine Kindheit verbracht hat, sieht den Wert seiner Immobilie natürlich anders, als der eher kritisch schauende Kaufinteressent. Wenn der Verkäufer dann auch noch eine Gemeinschaft darstellt, wie beispielsweise bei Erbengemeinschaft oder Scheidungsfällen, klaffen die Preisvorstellungen oft auseinander. Gerade in solchen Situationen ist eine marktgerechte Preiseinschätzung der Immobilie wichtig, um mögliche Streitigkeiten vorzubeugen. Wie finde ich also den angemessenen Preis? In der Regel verschaffen sich Verkäufer als auch Käufer einen ersten Überblick in den gängigen Immobilienportalen. Jedoch sollte man dies auch auch nur als ersten Anhaltspunkt sehen. Die dort zu findenden Preise stellen nur reine Angebotspreise dar und spiegeln nicht unbedingt realistische Preise wieder. Auch die zum Teil angebotenen Online-Rechner zur Immobilienbewertung, sind nur bedingt aussagefähig, weil es sich hier nicht um eine fachkundige Einschätzung handelt und zudem eine Besichtigung der Immobilie unerlässlich ist. Um einen angemessen Immobilienwert zu erhalten, ist daher empfehlenswert einen Immobiliensachverständigen zu beauftragen. Mit geschultem Auge beurteilen Gutachter den Zustand einer Immobilie und ermitteln im Rahmen eines Wertgutachtens den Immobilienwert.Hierzu werden die individuellen Merkmale wie Lage, Größe und Ausstattung der Immobilie ausgewertet. In die Berechnung des Immobilienwertes wird schließlich noch die aktuelle Marktlage mit einbezogen, indem auch die Verkaufsdaten vergleichbarer Objekte berücksichtigt werden.Besonders bei komplexeren Immobilien, wenn zum Teil auch größere landwirtschaftliche Nutzflächen oder Waldflächen dazugehören, ist es eigentlich unerlässlich einen Gutachter zu Rate zu ziehen. Aber auch bei bei Streitigkeiten, etwa im Zusammenhang mit Erbengemeinschaften und Scheidungen, stellen Gutachten eine wichtige Entscheidungsgrundlage dar. Sollten Sie Interesse oder Fragen an einem der hier genannten Themen haben, steht Ihnen die Diplom-Sachverständige Simone Rück gerne zur Verfügung.​

Erbengemeinschaft:  Selbst einziehen, vermieten oder verkaufen?

​Wenn ein Haus vererbt wird,  ist das zwar zunächst eine schöne Sache, aber hier gibt es viele Fragen zu klären und nicht selten endet eine Vererbung in Familienstreitigkeiten. Erben Geschwister ein Haus gemeinschaftlich, so bilden Sie eine sogenannte Erbengemeinschaft und müssen nun sich über die Verwendung des Hauses und über die anderen Nachlassgegenstände sich gemeinsam verständigen. Hier können schon die ersten Probleme und Streitigkeiten entstehen, denn wenn ein Einfamilienhaus vererbt wird, stellt sich zunächst die entscheidende Frage: In das Haus selbst einziehen, vermieten oder verkaufen?Bevor hier sich aber dann weiter Gedanken macht werden, ist es ratsam, zunächst einmal der Wert der Immobilie bestimmen zu lassen.Einzug in das vererbte HausMöchte ein Erbe in Zukunft das vererbte Haus allein bewohnen, muss er seinen Geschwistern dafür eine finanzielle Entschädigung bieten. Damit hierfür ein angemessener Entschädigungsbetrag ermittelt werden kann, ist eine realistische Einschätzung des Marktwertes der Immobilie empfehlenswert.Oder das Haus doch lieber vermieten?Das vererbte Haus kann natürlich auch vermietet werden. Einfamilienhäuser zur Vermietung erweisen sich i.d.R. aber als schlechte Kapitalanlage und werden von Investoren kaum in Betracht gezogen. Denn bei einem klassischen Einfamilienhaus verschlingen die Instandhaltungskosten auf lange Sicht gesehen die Mieteinnahmen und die angemessene Verzinsung auf das gebundene Kapital ist unmöglich. Einzig für Selbstnutzer sind Häuser lohnenswert, weshalb man somit das Haus nur vermieten sollte, wenn der spätere Wiedereinzug geplant ist. Alternativen, wie die Mietzahlung eines Erben an einen anderen sind zwar möglich, aber in der Praxis selten erfolgreich. Denn die Erbengemeinschaft besteht dann weiterhin und es kann sein, dass die sich damit einhergehenden Probleme sich weiter häufen.Verkauf der vererbten ImmobilieNicht ohne Grund verkaufen somit die meisten Erben das hinterlassene Haus. Denn sehr oft ist der Erbe, der die Immobilie allein bewohnen möchte finanziell nicht in der Lage, seine Miterben in angemessener Höhe auszuzahlen. Oder die Immobilie entspricht einfach nicht mehr den Lebensumständen der Erben, weil zum Beispiel die Lage oder Bauweise nicht gefällt. Wird das Haus verkauft, kann der Erbe dann beispielsweise das Darlehen auf die eigene Immobilie schneller tilgen oder als  Rücklage für die Zukunft aufbauen. Vor allem bei Verkauf des Hauses ist eine realistische Werteinschätzung der Immobilie von Vorteil.  Hier sollte man sich an einen Sachverständigen für Immobilien wenden. Denn diese sind mit dem regionalen Markt vertraut und bewerten die Immobilie vor allem objektiv und somit auch realistisch. 

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Simone Rück

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